Monatliche Dividenden bei LTC

Dividenden im Depot

Mein Depot liefert mir mittlerweile über 1500 Euro an Dividenden im Jahr. Meinen letzten Beitrag dazu gibts hier. Auf Youtube habe ich mein neuestes Video dazu hochgeladen. Außerdem zeige ich dort meinen Investmentplan für die nächsten Monate auf.

Ich habe LTC schon seit 2017 im Depot und freue mich seitdem über monatliche Dividenden. Diese sorgen für einen stetigen Cashflow im Depot und tragen psychologisch auch viel dazu bei, dass ich stets weiter investiere, egal die Marktlage ist.

Warum ich investiere und wieso ich so investiere habe ich hier beschrieben. Die Analysen dienen der reinen Information und basieren auf meinen eigenen Recherchen. Bei den Aktien handelt es sich um keine Kaufs-oder Verkaufsempfehlung.

Was ist LTC

LTC ist ein REIT und investiert sein Geld in Immobilien für Senioren, ja auch Seniorinnen, aber ich werde das jetzt nicht weiter gendern im Text. Da bitte ich um Nachsicht, es ist mir einfach zu Umständlich.

Die Immobilien von LTC unterteilen sich in SNF (Skilled Nursing Facilities) und ALF (Assisted Living Facilities). Außerdem zählt LTC auch einige wenige Medical Centers zu seinem Eigentum. Es gibt auch Immobilien, in denen die verschiedenden Arten kombiniert sind.

LTCs Geschäftsmodell besteht darin, die Immobilien per Leasing an Betreiber von Seniorenheimen oder medizinischer Einrichtungen zu „vermieten“. Dies hält LTC von dem alltäglichen Geschäft raus und beschert ein regelmäßiges Einkommen.

Die untere Grafik zeigt, dass die Verteilung nach Betreibern (links) und die Immobilienvarianten (rechts).

Ein kleiner Teil der Einnahmen besteht auch aus Kreditvergabe für Immobilien. Dabei greift man auch gerne auf Mezzanine-Kreditvergabe zurück. Diese hat für den Kreditor den Vorteil höhere Zinsen als Marktüblich zu verlangen und für den Debitor den Vorteil, dass er offiziell kein Fremdkapital aufgenommen hat um z.B. eine Übernahme zu stemmen, aber der Nachteil für den Debitor ist, dass er Zugeständnisse im Form von z.B. Mitspracherecht an den Kreditor abgeben muss. Das meiste ist aber bei solchen Krediten individuell abzusprechen.

LTC besitzt aktuell (08.12.2020) 181 Immobilien die in 27 US-Staaten betrieben werden. Dabei sind die Immobilien an 29 Betreiber verleast.

LTCs Immobilien befinden sich zum Teil in den US-Staaten mit der höchsten Anteil an 80+ Menschen in den nächsten Jahren.

Die Dividende

LTC zahlt seit 2016 eine Dividende von 0,19 US-Dollar und die Historie reicht bis in die 90er zurück.

Bisher stelle ich aber auch fest, dass es seit 2016 auch keine Erhöhung gab. Seit ich die Aktien von LTC besitze hatte LTC schon ein etwas größeres Problem, dass bspw. ein größerer Betreiber in finanzielle Probleme kam und LTC hier einen Ersatz finden musste. An der Dividende wurde jedoch bisher festgehalten. In 2020, dem Jahr der Pandemie durch COVID-19 wurde die Dividende weiterhin gezahlt. Es gab bisher keine Kürzung.

Aber wie sicher ist die Dividende?

Normalerweise geben manche REITS die Payout-Ratio auf Basis des FFO an (Funds from Operations). Allerdings sind die FAD noch weiter optimiert und beziehen gegenüber den FFO weitere Ausgaben in die Berechnung mit ein . Es gibt aber keine standardisierte Formel für die FAD. LTC bezieht sich auf die FAD.
In Q3 2020 wurden betrug die Payout-Ratio im Bezug zur FAD 79,2%.

In Q3 2020 konnte LTC noch 94% der Mieteinnahmen verbuchen. Aufgrund COVID-19 und den wirtschaftlichen Folgen sind einige Bewohner der Immobilien nun in wirtschaftlichen Schwierigkeiten und LTC hat im Oktober und November mit Mietausfällen zu rechnen. Die Mieten sind verschoben worden. Insbesondere sind die ALF Immobilien davon betroffen. Gleichwohl sind 83% der Mieten durch Sicherheiten in Bar abgedeckt.

Fazit

Bis Q3 2020 sind die 94% der Einnahmen durch Mieten verbucht worden. Q4 2020 wird sicherlich nicht problemlos verlaufen, da manche Bewohner der Immobilien in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind. Denn ein Großteil der Miete in den ALF Immobilien wird durch die Bewohner privat bezahlt. Außerdem sind auch einige Bewohner ausgezogen, da sie sich wegen COVID-19 nicht in unmittelbarer Nähe zu anderen Menschen befinden wollten und die Bewohner der Immobilien zur Risikogruppe gehören. Das ist aus meiner Sicht verständlich.

LTC muss aktuell einen Umsatzrückgang aufgrund COVID-19 verbuchen. Trotzdem ist Investmentcase weiterhin gültig. Die Gesellschaft in den USA altert. Die Demografische Struktur spielt LTC und anderen REITs für Senioren in die Hände. Die Dividenden in Q3 2020 betrugen $0.57/Aktie und das FAD betrug $0.72/Aktie. Die Dividende ist nach meiner persönlichen Einschätzung auch in nächster Zeit sicher, auch wenn LTC aktuell wegen COVID-19 mit Schwierigkeiten umgehen muss. Aktuell sehe ich keinen Grund meine Aktien von LTC zu veräußern.

Habt ihr LTC Aktien? Oder habt ihr die Konkurrenz wie z.B. Welltower und haltet auch den Aktien fest?

Quellen:

LTC Properties
LTC Investor-Report
LTC Dividend History
FAD